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LMNP « amortissement différé » ou « Censi-bouvard » que choisir ?

Deux systèmes LMNP existent actuellement. Le LMNP classique qui propose un amortissement différé et le LMNP dit « Censi-Bouvard » qui propose une réduction d’impôt de 11%. Quel est le plus rentable ?

Le régime « LMNP classique » vous permet (si vous optez pour le régime réel) de déduire vos charges et d’amortir les biens (mobiliers et immobiliers) acquis.

Comment se fait cet amortissement ?

L’amortissement est étalé sur 30 ans pour les biens immobiliers et 10 ans pour les biens mobiliers. L’amortissement se faisant par composant, il faut faire appel à un expert comptable pour que celui ci détermine les composants et la durée d’amortissement. En pratique, nombreux sont les propriétaires qui pratiquent cet amortissement sur le bien dans son ensemble.
Le terrain n’est pas amortissable. Vous ne pourrez obtenir un déficit foncier sur le revenu global avec le LMNP classique. Cependant, si votre amortissement n’a pas pu être consommé sur une année, il est alors reportable.

Les avantages de la loi Censi- Bouvard s’appliquent aux contribuables qui investissent dans le neuf en résidence meublée. La loi Censi-Bouvard prévoit la récupération de la TVA (le LMNP en amortissement différé aussi le prévoit) qui a grevé le prix de revient du logement et une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi. Le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. Toutefois, il n’est pas possible à la fois d’amortir le bien et de bénéficier de la réduction d’impôt. La loi Censi-Bouvard prévoit que la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 euros. Au delà vous aurez la possibilité d’amortir.

Les conditions posées pour l’application du LMNP « Censi-Bouvard »

L’investissement n’est possible que dans les résidences services. Les logements doivent être loués à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le bien doit être loué dans le mois suivant la livraison.

Vous êtes soumis à une imposition sur le revenu dont la tranche marginale d’imposition est inférieure à 30% ? Vous souhaitez investir sur le court terme (9 ans) ? Alors le dispositif Censi-Bouvard sera plus avantageux que le LMNP classique. En revanche, dès lors que vous êtes soumis à un taux d’imposition marginal d’au moins 30%, le LMNP « amortissement différé » sera plus avantageux et cela peu importe la durée d’investissement (court et long terme).

Chaque contribuable a une situation qui lui est propre et un projet d’investissement à plus ou moins long terme. Il est primordial de bien se faire conseiller avant de choisir l’une ou l’autre des options. La location meublée non professionnelle a pour visée principale la constitution de revenus complémentaires. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante tout en se constituant un patrimoine immobilier, la loi Pinel est un dispositif à privilégier.

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